Namensartikel von Vorstandsmitglied Christof Winkelmann im MIPIM Special von PropertyEU

"Die Herausforderung großvolumiger und länderübergreifender Immobilienfinanzierungen in Europa mit anschließender Syndizierung"

Die Globalisierung hält immer mehr Einzug in die gewerbliche Immobilienfinanzierung. Dies gilt sowohl für multinational agierende Immobilienunternehmen, Versicherungen und Investmentfonds, als auch für die Banken als wichtigste Finanzierungsgeber, die Finanzierungsprodukte entwickeln oder bereits etabliert haben, um Investoren grenzüberschreitende Immobilienfinanzierungen bereitzustellen. Gerade diese Banken spüren verstärkt die Auswirkung der Internationalisierung durch höhere Konkurrenz in einzelnen Märkten und dem wachsenden Margendruck, der damit verbunden ist. Nicht selten steigt dabei auch zusätzlich das Risikomaß der Finanzierungen in den jeweiligen Ländern. Die damit einhergehende Notwendigkeit, strategische Ansätze zu entwickeln, um sich zum einen vom herrschenden Wettbewerbsdruck zu befreien und zum anderen, sich zugleich den immer komplexer werdenden Anforderungen der institutionellen Investoren und Kunden bei sogenannten Cross-Border-Finanzierungen zu stellen, liegt dabei auf der Hand.

Die Herausforderungen sind vielfältig

Großvolumige und länderübergreifende Immobilienportfoliofinanzierungen stellen in vielerlei Hinsicht eine Herausforderung dar. Zum einen ist das Finanzierungsvolumen für ein einzelnes Kreditinstitut verhältnismäßig hoch. Zum anderen handelt es sich dabei um länderübergreifende Portfolien bestehend aus einer Vielzahl von Objektarten in verschiedenen europäischen Ländern mit Finanzierungstranchen in oftmals verschiedenen Währungen. Darüber hinaus müssen auf Wunsch des Kunden meist die Finanzierungen innerhalb eines knapp gesteckten Zeitrahmens stichtagsgenau realisiert werden. Diese Komplexität stellt eine enorme Herausforderung, speziell bezogen auf die nötige Strukturierungs- und branchenspezifische Länderexpertise sowie auf die Bereitstellung interner Ressourcen dar.
 
Transaktionen dieser Art sind sehr komplex, insbesondere aufgrund unterschiedlicher rechtlicher Anforderungen etwa bei der länderabhängigen Gestaltung von Sicherheiten oder bei abweichenden juristischen Sitzen einzelner Darlehensnehmer. Neben dem länderübergreifenden und objektbezogenen Strukturierungsfachwissen, sind zudem ein profundes Immobilienwissen sowie die Marktkenntnisse der Bank vor Ort in jedem einzelnen Land gefordert. Entsprechend ist eine außerordentliche Arbeits- und Koordinationskomplexität, sowohl intern als auch mit externen Parteien (Kunden, Anwälten, Wertgutachtern, Notaren, Asset Managern, etc.), zu bewältigen. Hinzu kommen weitere Herausforderungen wie etwa notwendige Objektversicherungen, die den Bestimmungen des Kreditinstitutes gerecht werden müssen sowie die Berücksichtigung diverser regulatorischer Besonderheiten und Einschränkungen, aber auch spezielle Beteiligungsstrukturierungen, Sicherheitenerfordernisse und steuerliche Sachverhalte. An den beschriebenen Herausforderungen wird deutlich, dass im Laufe eines Finanzierungsprozesses durch die überdurchschnittliche Komplexität der Finanzierung viele Hürden und Barrieren den Zeitablauf und den Projekterfolg gefährden können.
 
USPs machen den Unterschied
 
Um an dem wachsenden Cross-Border-Finanzierungsmarkt erfolgreich partizipieren zu können und sich zugleich stärker an den individuellen Bedürfnissen und Erwartungen der Investoren bzw. Kunden zu orientieren, sind die international agierenden Immobilienfinanzierer gefordert, sich am Markt zu positionieren und vom Wettbewerb zu differenzieren. Die Aareal Bank AG, die seit Jahren in vielen Segmenten der länderübergreifenden gewerblichen Immobilienfinanzierung erfolgreich aktiv ist, setzt dabei verstärkt auf individuelle Merkmale, sogenannte „Unique Selling Propositions“, gepaart mit dem strategischen Ansatz der partiellen Ausplatzierung (Syndizierung) großvolumiger Engagements kurz nach Kreditauszahlung an strategische Syndizierungspartner, welche hierdurch Zugang zur Aufstellung der Aareal Bank hinsichtlich Ressourcen und produktspezifischen sowie länderrelevanten Know-how erhalten. Gebündelt stellen diese individuellen USPs der Bank ein markantes Alleinstellungsmerkmal in Europa dar und sind zugleich ein Garant für die Fähigkeit der Aareal Bank, umfangreich großvolumige, komplexe länderübergreifende Immobilienfinanzierungen im Sinne des Kunden erfolgreich und fristgerecht abzuschließen.
 
Maßgeschneiderte Finanzierungsprodukte für den Kunden
 
Die Finanzierungsgeber in der gewerblichen Immobilienfinanzierung haben ihre Produktpalette in den letzten Jahren immer wieder angepasst und erweitert. Der Einsatz von USPs ist dabei die Grundlage für eine erfolgreiche Marktpositionierung in diesem Segment sowie der Garant für einen zufriedenen Kunden. Besonders nachfolgend skizzierte USPs stärken die Position der Aareal Bank im Segment großvolumige und länderübergreifende Immobilienfinanzierungen und stellen gebündelt eine markante Besonderheit unter den
Finanzierern in Europa dar. Diese gewährleisten die erfolgreiche und schnelle Realisierung von komplexen, maßgeschneiderten, länder- und währungsübergreifenden sowie multijurisdiktionalen Immobilientransaktionen für anspruchsvolle Kunden. Von besonderer Bedeutung ist hierbei das etablierte und belastbare Netzwerk der Bank mit nationalen und internationalen Hauptakteuren der Immobilienbranche wie z.B. Investoren, Rechtsberater, Gutachter, etc., gepaart mit Spezialisten-Teams für den Retail-, Logistik-, Hotel und Fondssektor in der Zentrale in Wiesbaden, Deutschland, sowie aus starken regionalen Präsenzen in Europa. Allein durch diese Verflechtung aus Spezialisten-Teams und lokaler Expertise sowie dem dadurch resultierenden Know-how durch den kombinierten Einsatz von Markt- und Branchenexperten ist es möglich, die Bedürfnisse des Kunden frühzeitig zu erkennen und somit effektiv, schnell und lösungsorientiert in den wesentlichen europäischen Finanzierungsmärkten umzusetzen. Ergänzt werden die USPs durch ein etabliertes Syndizierungsteam mit entsprechender langjähriger Expertise und Markterfahrung. Ein effizientes Processing durch kurze interne Genehmigungsprozesse und dem Zusammenspiel erfahrener Finanzierungsteams, z.B. in Markt und Marktfolge sowie Treasury, runden diesen Wettbewerbsvorteil für großvolumige und länderübergreifende Immobilienfinanzierungen ab.

Benchmark-Transaktionen in Europa

Durch den vorgenannten strategischen Ansatz bei Cross-Border-Finanzierungen haben die Kunden der Aareal Bank Zugriff auf einen umfangreichen Wissens- und Strukturierungspool und eine umfassende Erfahrung, die sie entsprechend ihren individuellen Bedürfnissen abrufen können. Dadurch ergaben sich in der Vergangenheit diverse Benchmark-Transaktionen, die den exzellenten Track-Record der Bank als internationales Kreditinstitut für großvolumige und länderübergreifende Gewerbeimmobilienfinanzierungen weiter untermauern. Zu erwähnen ist hier die im Dezember 2016 vereinbarte Bereitstellung einer Kreditfazilität von bis zu 1,0 Mrd. € für ein pan-europäisches Anlagemandat von Invesco Real Estate. Das Engagement umfasst 27 erstklassige Objekte in sieben Ländern, verteilt auf ganz Europa.
 
Bereits im Jahr 2015 stellte die Bank eine erstrangige Finanzierung in Höhe von 630 Mio. € für den Erwerb eines pan-europäischen Büroimmobilien-Portfolios mit 11 Immobilien in sieben bedeutenden europäischen Metropolen im Wert von 1,1 Mrd. € für die NorthStar Gruppe mit Hauptsitz in New York zur Verfügung. Dieses Engagement zählte in 2015 zu den bislang größten Konsortialfinanzierungen zwischen Banken und deutschen Versicherungsunternehmen. Beide Transaktionen wurden im Post-Closing an eine dritte Partei syndiziert.

With big deals comes big responsibility

Großvolumige und grenzübergreifende Gewerbeimmobilienfinanzierungen sind keine neue Erfindung. Einige international aufgestellte Immobilienfinanzierer sowie Versicherer sind auf dem europäischen Parkett vertreten und in der Lage, Finanzierungen in einigen ausgewählten Ländern, vereinzelt und unter bestimmten Bedingungen auch als Portfolio, abzubilden. Die Stärke der Aareal Bank liegt in der Verknüpfung von Strukturierungsexpertise, sowie branchen- und objektartspezifischem Know-how. Sie ist bei Portfoliofinanzierungen in der Lage, eine fast flächendeckende Länderkombination innerhalb Europas darzustellen und so maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte anzubieten, die den speziellen Anforderungen von Kunden aus der ganzen Welt entsprechen.

Dessen ungeachtet liegt der Trend der großvolumigen und gleichzeitig länderübergreifenden Immobilienfinanzierung immer mehr in dem Konzept des „Sharings“. Dies beinhaltet auch das Teilen und die Weitergabe von Wissen, Know-how und Expertise an den Kunden. Es geht darum, die Umsetzung einer solch komplexen Finanzierung an die jeweilige individuelle Situation des Kunden anzupassen und ihm gleichzeitig transparent und über das übliche Maß an finanzierungs- und vertragsrechtlichen Details hinaus partnerschaftlich Informationen und Know-how aus einer Hand –von der ersten Überlegung bis hin zur finalen Umsetzung– zur Verfügung zu stellen, damit er sich mit dem ihm maßgeschneiderten Finanzierungsprodukt sicher auf den europäischen Immobilienmärkten bewegen kann. Dies ist die Grundlage für eine langfristige, zuverlässige und partnerschaftliche Beziehung mit dem Kunden.